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（以下内容从万联证券《房地产：C-REITs深度报告-2023年上半年C-REITs市场回顾》研报附件原文摘录）行业核心观点：当前我国公募REITs受业绩以及交易性因素影响出现明显回调，长期视角下，REITs在大类资产配置中具有收益稳定的优势，在市场回调中REITs投资性价比逐渐显现，进入7月后REITs市场走势有所回升，随着宏观经济逐步修复，我国公募REITs业绩有望逐步修复，建议积极关注。投资要点：市场回顾：（1）市场走势，截至2023年6月30日，我国公募REITs总市值为亿元，较上年末增长2%，随着市场下跌，近两月市值规模明显下降。2023年1-6月中证REITs指数下跌%，中证REITs表现弱于权益、债市、商品期货。由于业绩不及预期以及流动性较弱等综合因素影响下，今年2月以来中证REITs便呈现出明显的下跌趋势，进入7月后有所反弹，1-6月除中金湖北科投光谷REIT（当天上市）外，其余所有REITs上半年均下跌，其中华夏中国交建REIT（-%）跌幅最大，中信建投国家电投新能源REIT（-%）跌幅最小；（2）成交量，1-6月累计成交额达到亿元，但是相较于市场规模的扩张幅度（截至6月末C-REITs总市值较去年同期上涨了%）难言乐观；（3）换手率，在2023年上半年，REITs换手率处于低位徘徊，明显低于沪深300换手率。进入7月份C-REITs换手率有所改善。扩募落地：今年上半年C-REITs一级市场中首发项目6个（3个已上市、1个已通过、2个已申报）、扩募项目4个。上半年首批4支公募REITs扩募落地，均为产权类，四支基金共计扩募亿元。二季度业绩呈现边际修复迹象，下半年仍面临限售份额解禁压力：我们统计了部分已上市公募REITs租金和出租率变化情况，整体来看，23Q1出租率以及租金指标相较于去年整体水平承压,23Q2部分出现修复迹象。REITs具有长期投资价值，随着市场价格走低，投资性价比逐渐显现：截至7月25日，已上市REITs总市值达到亿元，C-REITs整体的现金分派率%（按照最新市值计算），其中产权类为%，经营权类为%（按照募集说明书公告2023年可供分配现金与总市值进行估算）。中证估值方面，截至2023年7月25日，随着市场价格走低，多支REITs估值低于其对应的ABS估值，投资性价比逐渐显现。风险因素：基础资产项目未来经营具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流或未准确反应实际情况；后续扩募发行进度不及预期；业绩不及预期；数据统计偏误等。